西安楼市的冰与火：千人摇号仅去化70% 市场持续低迷

射向房地产的“三支箭”叠加疫情政策的调整，让明年的市场行情看起来充满光明。作为购房者与项目的连接者，置业顾问首先信心满满，“经济慢慢复苏，各种材料已经上涨，是最佳上车时机了。”一位置业顾问在自己的朋友圈写道。

明年的市场会怎样，多位人士表示，这还要看疫情走向及宏观经济的恢复程度，不过当下，尽管开发商使出了分期首付、打折等营销措施，也难改市场低迷的趋势，如何完成指标熬过今年，是当下不少营销总经理最关心的事情。

“网红盘”摇号仅去化70%

11月19日~22日，高科麓湾国际社区进行了登记。

这是项目时隔1年半后再次加推。资料显示，该项目位于浐灞生态区，总占地约526亩，整个社区沿浐河呈“带状”分布，项目共分为5个地块打造，开发周期已近10年。其中，1号地块为纯高层住宅，2号地块为学校，3号地块为高层+洋房，4号地块为商业+住宅，5号地块为纯高层产品。

在近10年的发展中，周边配套已经成熟。项目于2014年8月首开，前期大部分房源已有交付，且由西安本土国企高科房产开发，交付品质表现也还不错。交通上，项目距离地铁五号线雁鸣湖站距离739米，周边已开通多条公交线路；学校上，项目自带幼儿园和高新一小麓湾分校，仅招收业主子女；生态上，项目500米范围内分布着浐河、雁鸣湖休闲公园，生态环境宜人。

更主要的是，项目在价格上颇具优势。此次项目均价13966.53元/平方米，而根据贝壳官网显示，目前小区二手房挂牌价为16885元/平方米，形成了“倒挂”。优异的综合条件，为项目带来了较高的热度，最终项目348套房源核验通过了1508个家庭，需要摇号开盘。

事实上，“逢开必摇”一直是高科麓湾的标签。2021年3月10日，项目推出四期2、3号楼528套房源，毛坯均价12320元/平方米，最终摇号人数10375组，中签率5.09%；2021年4月30日，为项目最近一次预售加推，248套房源，毛坯均价12083元/平方米，最终摇号人数达13368组，综合中签率仅1.86%。

然而，出乎意料的是，12月8日，在西安公证处的公证摇号下，项目最终剩余104套房源可选，去化率仅70%。

“主要是选房的时候疫情比较严重，很多外地的客户被封了或者来不了，导致没有销售完。”高科麓湾的一位置业顾问对记者表示。据她介绍，目前项目剩余的房源面积区间段主要为120平方米、133平方米的大户型，“120平方米的户型可选楼层不多，只剩下三四层，133平方米的还可以挑选下楼层。”

持续低迷的市场

摇号也无法保证100%去化已成为西安楼市的常态。

根据创典全程统计，截至12月第二周，自然界·河山、高科麓湾国际社区、中国铁建西派樘樾、金泰观澜府、南飞鸿十年城、华润置地港悦城、招商华宇长安玺、绿城西安全运村、上河雲璟共9个项目摇号开盘，仅金泰观澜府实现了100%去化。

一般而言，参与核验即意味着购房者对该项目“势在必得”，也意味着项目大概率将全部去化，但最终的结果却出乎意料，这背后的原因值得深思。中国指数研究院西北分院研究总监支家骏对记者表示：“要从具体项目上分析，根据西安市公证处12月公布的几个摇号盘的特点来看，绿城西安全运村、招商华宇长安玺、中海•开元壹号、自然界等均为高端改善楼盘。一方面，高端改善楼盘较少但客户改善需求仍然存在，造成了摇号现象；另一方面，总价较高也让此类高端改善客户更加挑剔，不轻易出手，一旦心仪房源被挑选后，就不再考虑其他房源。”

在此原因之外，“也有一部分原因是开发商找个噱头来刺激购房者入市。”陕西省房地产协会会长王圣学分析道。记者也从一位不愿具名的房地产从业人士出了解到，在登记过程中，有一部分楼盘会借助核验不严，把登记量做起来。

不过，在他们看来，这最终都指向了市场低迷。“最近的项目即便摇号也不能保证100%去化，有一部分是操作的原因，但是客户的观望情绪确实严重，开盘到访率比较差。”该人士说道。

王圣学也表示，这是市场低迷的一种反映。根据保利和润研究院的统计，11月大西安供应量上升显著，成交量微降，价格端拉涨明显。其中，从数据来看，11月西安主城区商品住宅供应93.2万平方米，环比上升48.7%，同比上涨20%，供应量大幅提升；成交58.7万平方米，环比上升7.4%，同比下降21%，年末多方促销使热度回升，但仍不及去年同期水平。

在王圣学看来，面对低迷的市场，西安急需做出调整。“首先，应该在西安全域，全面放开限购、限售等政策；其次，给予购房者更大的优惠，比如公积金贷款、商贷利率等，刺激需求入市；第三，从政策上支持企业入减免配套费、缓交土地出让金等，增强企业拿地意愿，激活企业。”

谈及明年的市场，他表示：“还需要看疫情走向及宏观经济的恢复程度。”值得关注的是，即便市场低迷，一些“底线”也该坚持，一个稳定理性健康的市场不应只是成交，还应有一个清朗的环境。