房企“借壳上市”12年后重获监管层支持背后：推动风险房企“软着陆”

此次资本市场融资政策优化导向非常明确，重组地产上市公司，推进风险处置，推动“保交楼”，是为了让有债务风险的房企“软着陆”，推动行业转型，并打造新的行业运营模式。

刘伟 中房报记者 苗野 北京报道

继房地产“三支箭”射出后，政策面暖风不断。

12月21日，证监会官网消息，中国证监会党委书记、主席易会满主持召开党委会议，研究部署贯彻落实中央经济工作会议精神，明确提出将大力支持房地产市场平稳发展。

具体要求：全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债；落实好已出台的房企股权融资政策，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组；加快打造保障性租赁住房REITs板块。

12月22日，地产股开盘几乎全线上涨，多只个股开盘即封涨停。

这并不是证监会首次提及房企“借壳”上市。11月28日，证监会就曾表态，允许符合条件的房企实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。

在多位房地产行业人士看来，证监会此次重磅发声是支持房企“第三支箭”的具体体现，旨在拓宽房企融资渠道，缓解部分房企融资压力的同时提振房地产行业信心，也有利于上下游关联企业的复苏，预计随着国内经济企稳向上，稳楼市一揽子政策措施效果有望得以快速显现。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，此次资本市场融资政策优化导向非常明确，重组地产上市公司，推进风险处置，推动“保交楼”，是为了让有债务风险的房企“软着陆”，推动行业转型，并打造新的行业运营模式。

同日，央行召开会议强调，引导金融机构支持房地产行业重组并购，推动防范化解优质头部房企风险，改善头部房企资产负债状况。

央行、证监会齐发声，为房地产行业未来发展释放了更为积极信号。

重申房企借壳上市

监管层推动上市房企再融资的速度正在加快。

其中，允许符合条件的房企“借壳”上市，并允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施重组是“重头戏”。

自2010年4月国务院出台“新国十条”要求证监部门暂停批准房地产开发企业上市、再融资和重大资产重组后，至今再没有房企A股IPO的案例，借壳上市的大门基本关闭。

“时隔23天，监管层重申房企借壳上市政策，促进房地产行业健康发展和资源优化配置有重要意义。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，一方面为非上市房企增添了股权融资的新渠道，另一方面为没有能力定增的上市房企提供了重组及改善资产负债表的机会。

“冰封”始于7年前，2015年年末招商蛇口吸收合并招商地产转A股整体上市后，在A股资本市场已经7年没有房企股权类融资活动。当年11月，招商蛇口换股吸收合并招商地产方案取得了证监会批文，成为深交所首单A+B股转A股整体上市案例；当年12月30日，招商蛇口正式在深交所开盘，亮相A股资本市场。

也是在2015年，绿地控股于当年8月18日通过借壳正式登陆A股，市值达到3054亿元，位居A股两市市值第16位，房地产行业板块首位。此后，万达、恒大、富力、阳光城等民营房企也先后提出股权融资申请，但随着房地产调控逐步深化，A股对于房地产企业上市的口子越来越紧，对房企借壳上市设定了诸多限制，从此再无此类资本运作。

中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲表示，允许借壳上市与再融资，助力央企国企做大做强的同时，有助于减轻民营企业的流动性压力。自2016年至今无房企成功借壳上市，本次政策再次打开闸门，利于在上市公司体系外拥有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和规模，盘活存量资产。

刘水认为，允许房企“借壳”上市可以同时盘活两类存量资源，对于拥有土地储备资源的非上市企业可以借机将地产部分分剥上市，有利于盘活优质资产，通过资本市场认证开辟股权融资这一新的融资渠道。对于被重组企业，一方面获得优质资产注入，另一方面借助优质房企的加持重新获得融资能力，起到盘活存量风险资产的作用，双方均可借机实现扩大资产，提升权益规模，进而实现资产负债表的优化。

融资环境或得到改善

房企再融资队伍继续扩容。

12月21日晚，荣盛发展发布定增预案，公司拟定增募资不超过30亿元，用于旗下房地产开发项目及补充流动资金。

此前两天的12月19日，三湘印象发布定增预案，拟定增募资不超过16亿元，用于旗下房地产开发项目并补充流动资金及偿还银行借款。同日，万科A发布公告称，公司董事会制定了以新股配售方式，向非关联人士发行境外上市外资股（H股）的方案。

这是万科对此前公司第一大股东深铁集团提请议案的落实。

万科总裁祝九胜表示，做股权融资是要优化资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下来，融资成本也会不断形成一个低走的趋势。

据中指研究院统计，自11月28日证监会恢复上市房企再融资以来，已有25家上市房企发布配股或定增融资公告，其中A股17家进行非公开定增融资，H股8家通过配股融资，碧桂园、雅居乐、建发国际等房企已经完成配股融资，资金用途多数是“保交楼、保民生”房地产项目开发，补充流动资金及偿还债务，个别用于资产重组及收并购。

业内人士普遍预计，近期会有更多的房企加入再融资队伍，“三支箭”连续落地对房企融资提供多维支撑，政策层面对房地产企业的纾困自上而下，正在逐步精细化落实。

护航房地产市场平稳健康发展，监管层多次重磅发声。中央经济工作会议提出，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。12月19日，中央财办就当前经济热点问题作出回应，不仅强调了房地产行业的重要地位，还指出几项提振需求的重要举措。此前12月15日，国务院副总理刘鹤公开表示，房地产是国民经济的支柱产业。

海通证券发表研报判断，后续将出台更多稳定企业主体政策，帮助企业有序降低债务和资金压力，2023年房企整体融资环境或将得到实质性改善。