“整个国庆假期，与一手房市场相比，广州的二手房市场并没有掀起太多的波澜。”一位资深中介机构人士感慨道。
9月20日，广州楼市新政将二手房增值税征免年限从5年调整为2年，被视为激活二手房市场的重要举措。然而，实际情况并不如期待中理想。
广州市房地产中介协会数据显示，2023年9月，广州市二手住宅整体网签（中介促成+自行交易）宗数和面积分别为8544宗和85.60万平方米，环比增长4.76%和4.10%，同比增长18.14%和19.37%。虽然数据有所回暖，但与今年2~4月相比，仍然显得相对平淡。
贝壳APP上的统计数据也显示，9月新增带客量达374503次，创下自5月以来的新高。然而，与2月和3月的火爆相比，这一数字仍有10%的距离。
开发商降价促销凶猛
抢走大量二手客源
中原地产环市东二分行店董廖锦春表示，新政后市场发生了两个变化。首先，看房客户数量和看房次数均有所增加，但与一手市场相比，二手市场的变化微不足道。其次，之前“满2不满5”的房源放盘量有所增加，一些业主希望利用这波政策利好加快出售进度，急售的房源价格跌回到3年前的水平。
具体到区域上，荔湾广钢新城和天河牛奶厂板块的变化最为显著。新政后许多房源都满足了免征条件，导致了价格的普遍下降。
在广钢新城，标杆盘珠江金茂府的二手成交价长期保持在5万元/平方米以上，一些户型、楼层和朝向较好的房源6万元/平方米以上。但近期，除了板块内二手房源的增加，周边还不断有新盘面市，如万汇天地朗庭、武汉城建·保利·花语和岸、中海浣花里、保利和颂等，最终导致了珠江金茂府出现“4”字头盘源。
珠江金茂府部分盘源价格。来源：贝壳APP
牛奶厂板块也有类似情况，之前的二手成交价大多在“8”字头，但2公里外的新盘联投文津府售价低至5.9万元/平方米，主流产品普遍“6”字头。在新房的夹击之下，如今牛奶厂板块“7”字头的房源比比皆是，一些急售房源放盘价已经降至“6”字头。
广州市房地产协会专家委员、地产经济学家邓浩志表示，二手市场复苏不及预期。一方面，因为房企降价更果断，让利幅度更大。另一方面，大多数二手房业主的心态与炒股者相似，面对亏损，他们宁愿不卖房，也不愿意在价格大幅下跌时割肉出售。
廖锦春补充，目前新房的价格相对较低，开发商也加大了渠道佣金，力图吸引二手客户转而购买一手房。再加上国庆期间很多人外出旅游，二手市场相对较冷，大部分买家缺乏信心，不太积极地入市。
事实上，在国庆期间，市场有消息称联投文津府提供了最高40万元/套的渠道佣金。业内人士透露，联投文津府在中秋国庆假期时渠道佣金超过3%，是市区内较高佣金的楼盘。
但这一政策在10月7日已截止，目前的佣金水平为1.55%。在这种情况下，大部分中介机构都忙于开发商的新房业务。目前，荔湾、海珠、天河等热门楼盘的渠道佣金基本从1.5%起，国庆期间各大开发商都提高佣金刺激渠道带客抢成交。甚至有开发商表示，如果转介同一个板块的客户过来，还会额外奖励经纪人200~500元不等的购物卡。
二手房户型过时
一手房使用率突破100%
一手房抢走大量的二手客源，不仅是价格因素的影响，还在于不断进化的户型设计。今年8月初，广州市规划和自然资源局发布了关于《广州市建筑工程容积率计算办法（征求意见稿）》，对飘窗的最大进深、阳台的设计、公摊面积的计算方式等规定作了修改。
新规中，住宅的半开敞空间，如入户花园、生活阳台、多功能阳台等区域的面积总和，可以占到套内面积的20%。而在2018年的版本中，这个比例只有15%。此外，还允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台，不再限制其进深。
实际上，目前市场上的很多新楼盘在赠送面积后，使用率可以做到90%以上。一些新盘，比如武汉城建·保利·花语和岸、路劲美的·隽樾府、保利和颂、中国铁建·西派粤府、龙湖御湖境等，使用率已经接近或超过100%。业内普遍认为，新规通过后，使用率突破100%不再是难事。
购房者对比一二手房后表示，大部分楼龄在5年以上的二手房，户型使用率只有80%左右。例如，购买120平方米的二手房，通常只有三个房间，阳台面积也相对较小。相较之下，120平方米的新房往往是四房设计，带有入户花园、超长阳台、超大飘窗，甚至连卧室里面的衣柜位置都是赠送的。在看过新房后，很难接受那些二手房过时的户型。
邓浩志也表示，现在二手性价比不高，越来越多的新房产品使用率达到90%、95%甚至100%，而老房子的使用率普遍要低10%~15%。再考虑到装修、园林、土地使用年限等因素，新房与二手房的差距更加明显，这也是二手房市场面临的挑战之一。
尽管广州二手成交量并未出现“井喷式”增长，但广州中原研究发展部最新研判显示，得益于政策利好，市场已经开始稳步复苏。市场改善和刚需需求得到合理释放，楼市购房氛围明显回暖。预计随着大批看房客户的转化，广州楼市将进一步回暖，“银十”成交量有望重回万宗水平。
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