2021年全球城市不动产市场分析

图片来源：中房报图库

2021年，世界主要经济体经济复苏，金融环境宽松，资产价格普遍上行，日本、韩国、英国、美国、德国的地价、房价均呈波动上升态势，但货币超发带来的房价普涨也为未来房地产泡沫危机埋下了伏笔。

■城市与区域治理研究院

◆中央财经大学 杨榕真

2021年，世界主要经济体经济复苏，金融环境宽松，资产价格普遍上行，日本、韩国、英国、美国、德国的地价、房价均呈波动上升态势，但货币超发带来的房价普涨也为未来房地产泡沫危机埋下了伏笔。租赁市场方面，主要国别住房租金水平变化较为复杂，不同国家、不同城市间走势分化明显；亚太地区主要城市商业投资需求出现一定回升。分析国际重要城市地价房价关系与不动产市场状况与发展趋势，对于我国推进“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标、促进房地产市场健康发展具有重要参考价值。

一、2021年典型国家和地区地价房价运行分析

（一）日本地价与房价运行情况

2021年前三季度，日本国内生产总值约为3.7万亿美元，疫后经济复苏加快。为了对冲美国超发美元的不利影响，日本央行始终跟随美国推行宽松的货币政策，客观上对于日本房价起到了助推的作用。东京奥运会后，日本经济和房地产市场运行陷入诡异的“奥运怪圈”，日本社会对经济预期突然普遍下调。特别是随着美欧主要经济体再次陷入疫情泥淖，日本下半年经济运行态势迅速转冷，拖累地价、房价。如图1所示，2021年8月日本地价指数达到109.50，为一年来的最高值，而9月日本地价指数即下降至104.20，步入下降态势。

从土地成交量来看，如图2，2020年9月至2021年9月，日本代表性地区东京大都市区土地成交情况与日本全国情况基本一致。2021年2月，日本全国土地成交量降至88259宗，东京大都市区土地成交量则降至24604宗，为阶段性底部。5月日本全国和东京大都市区土地成交量再次下探，此后逐步波动回升。

（二）韩国地价与房价运行情况

如图3所示，韩国全国和代表性地区2020年10月至2021年10月住宅地价均维持正增长，但环比增长率波动明显，不同区域存在分化。韩国全国平均住宅地价增长率在2020年第四季度上升，于2020年12月达0.34%后下探，至2021年3月份逐步维持在0.35%左右。京畿道、仁川等主要城市住宅地价环比增长率变化情况与全国大致相同。首尔市住宅地价环比增长率波动则较为明显，总体高于全国住宅地价变动率均值0.34%。

如图4，2020年10月至2021年10月韩国各区域住宅销售价格指数维持上涨态势。2021年10月，首尔都市圈住宅平均销售价格指数达到169.90，创下自2011年以来的最高纪录。一方面，首尔都市圈便利的居住环境促使大量的人口流入，住宅销售价格明显高于全国其他地区；另一方面，在疫情冲击下，韩国国内游资出于避险需求明显加大了资产类投资，同时韩国在疫情期间为刺激出口、缓解本国企业经营困难而跟随美国采取的宽松的货币政策也是导致房价上涨的重要原因。对此，韩国政府的疏于应对也可能为未来韩国房地产泡沫问题埋下伏笔。

（三）美国住房市场运行情况

2021年，美国经济数据在疫情疯狂肆虐、国内政治斗争加剧的背景下仍表现出强势复苏的态势。但与此同时，面临着通货膨胀以及股市泡沫风险，美国经济已陷入历史上从未有过的总体滞涨与局部萧条并存、需求旺盛与供给短缺并存、失业率攀升而就业意愿下滑并存的怪圈。当此背景，美国各类投资品和资产价格由于美元超发而急剧攀升。本来并不景气的不动产市场自2020年4月以来持续火爆，房价涨幅创下近年来的新高。数据显示，全美房价指数自2020年9月的301.71持续上涨至2021年9月的354.61，一年涨幅接近16%。

如图5所示，从住房供应情况看，2020年美国疫情暴发初期，新建房屋开工数量降至近两年的最低值93.80万套；在经历了短暂严格的疫情防控措施后，2020年11月至12月建筑业保持缓慢恢复态势；2021年4月，美国新建住房开工数量同比增长率达到峰值61.41%，此后保持上升态势，下半年各月份新建住房开工数量始终维持在150万套至160万套区间。

牛津经济研究院（Oxford Economics）预测，若美国继续维持宽松的货币政策，未来房价仍将保持上涨态势。但是，随着美国通胀率高企，美联储可能提前结束货币的量化宽松政策，也为后市房价波动埋下了隐患。

（四）英国住房市场运行情况

2021年前三季度，英国经济形势明显好转；脱欧后的英国与欧洲各国的经贸合作已趋于稳定；“新冠疫情”带来的短期冲击对英国社会生活影响减弱，宽松的货币环境对于购房需求形成了一定的助推作用，综合导致全英国房价指数温和上涨，除在2021年7月由于德尔塔病毒传播导致短暂回调至133.5外，基本保持上行态势。

分行政区划看，英格兰房价指数波动情况与全国变化较为一致。威尔士和北爱尔兰房价指数高于全国平均水平。苏格兰房价指数在2020年10月至2021年4月期间较为平稳，2021年5月起房价指数涨幅扩大。

二、2021年典型国家和地区不动产租赁市场运行分析

（一）亚太地区代表性城市写字楼租赁市场分析

据英国莱坊房地产经纪有限公司（Knight Frank）报告，2021年第三季度亚太地区代表性城市写字楼租金指数环比下降0.30%，同比下降3.10%。20个城市中，6个城市写字楼租金上涨，12个城市租金增长率出现下降，且不同城市间租金涨幅差异较大。

尽管亚太地区仍是全球经济增长最快的区域，但亚洲发达经济体与新兴市场和发展中经济体之间的差距正在加深，新兴市场和发展中经济体的中期产出水平仍将低于“新冠疫情”大流行前的水平。英国莱坊房地产经纪有限公司（Knight Frank）报告显示，随着未来疫情形势好转，除个别国家和地区外，亚太地区住房租赁市场需求将有一定回升，预计2022年初亚太地区代表性城市写字楼租金降幅将持续缩小。

（二）英国住宅市场租金和房价运行情况分析

如图7所示，2015年1月至2021年10月期间，英国全国住宅租金指数总体呈波动上升的趋势。英格兰地区住宅租金指数与全国变化情况基本一致，原因在于英格兰地区人口最为稠密、住宅租赁市场规模远大于其他地区，因此权重较高，成为左右全国总体情况的主要地区。

伦敦住宅租金指数则在2017年底小幅度下跌后逐步回升。威尔士、苏格兰等地总体保持波动上升。值得注意的是，历史上房租水平普遍偏低的北爱尔兰地区，近年来凭借更加独立和便捷的商贸条件，进一步推动外来人口迁居，租金水平涨幅相对明显，北爱尔兰地区住宅租金指数在2021年10月达到115.23。根据英国莱坊房地产经纪有限公司（Knight Frank）研究报告，受复工复学（海外学生）带动海外租户重返租赁市场等因素影响，英国住宅租金可能在未来一年保持温和上行。

将英国全国2015年1月至2021年10月的住宅房价指数与租金指数运行情况进行对比，如图10所示。其间，英国住宅销售价格增速总体快于租金增速，住宅房价指数累计上涨40.74个点，而租金指数仅上涨11.36点。

（三）韩国住宅市场租金和房价运行情况分析

韩国央行2021年11月发布经济展望修正报告，预测2021年实际国内生产总值（GDP）增长率为4%。韩国统计厅发布的数据显示，11月居民消费价格指数（CPI）同比上涨3.7%；就业人口连续9个月保持增势。在此背景下，11月25日，韩国央行将基准利率上调0.25个百分点，以缓解通胀。

2021年10月，韩国和首尔都市圈住宅房价指数分别为103.70、104.90，较同期均有上涨。2021年10月，韩国和首尔都市圈住宅租金指数分别达102.50、103.20，较同期分别上涨7.19、8.12个点，略慢于房价上涨速度。

韩国副总理兼企划财政部长官洪楠基表示，韩国租赁“三法”实施后，将给更多公寓承租人提供优惠。但在疫情不稳定的背景下，韩国未来房地产市场和住房租赁市场运行情况不确定性较高。

（四）中国香港地区住宅市场租金和房价运行情况分析

如图8，2014年1月至2021年10月，全港住宅租金指数与售价指数总体上呈现波动上行态势。2021年10月，香港住宅租金指数与住宅房价指数较同期都有上升。

2021年，香港经济复苏曙光初现。据香港特区政府公布的数据，2021年四个季度GDP均保持增长，就业情况也同步改善。据英国莱坊房地产经纪有限公司（Knight Frank）研究报告，随着香港本地疫情稳定，房地产投资和租赁回暖，租金出现反弹迹象，在低利率环境推动下，预计香港不动产市场将进入2至3年的上升周期。

三、结论与趋势预测

（一）主要结论：

2021年，世界主要经济体延续“新冠疫情”以来出台的强有力的经济刺激政策，向市场释放流动性，降低利率。在各国经济复苏以及宽松的货币政策推动下，日本、韩国、美国、英国、德国地价与房价保持上升态势。租赁市场方面，主要国别住房租金水平变化较为复杂，不同国家、不同城市间走势分化明显；亚太地区主要城市商业投资需求出现一定回升，部分城市写字楼租金降幅缩小。

（二）趋势预测：

欧美主要经济体房地产市场可能经历较大调整。在美国上一届政府执政期间，美联储为了配合其扩张性经济刺激计划持续推行量化宽松以维持“适度”的通货膨胀，刺激美国企业投资，推动股市上涨，为当局获取选票。但是，新冠疫情暴发以后，美国经济遭遇了2008年金融危机以来最大的下跌。拜登政府延续了向国民发放救济金、继续扩大美元发行量的福利救济政策。但由于中美贸易摩擦和国际供应链危机，美元的境外循环渠道不畅，大部分通胀被留在美国国内，导致消费价格指数上升、资产价格上涨。

西方一些国家为对冲美元超发影响，纷纷采取低利率政策，也导致资产价格普涨。随着美国通胀愈发严重、加之新冠变异毒株“奥密克戎”传播加剧，欧美近年强行坚持的宽松货币政策可能难以维持而出现转向。2022年初，美联储加息传闻已愈演愈烈，而信贷政策的收紧必将对房地产投资和购房者偿还贷款产生冲击，存在诱发新一轮房地产泡沫破裂危机的可能性。