“对比完县城的房子，还是决定留莞置业”

每逢春节，返乡置业的话题总被提起。

就东莞这座外来人口大市而言，虽扎根的新莞人越来越多，但选择将置业目光投向几百上千公里之外老家的“流动人口”，依旧占据庞大体量。不过面对县城房地产市场的低预期，城市之间资源的差异，是“留莞”还是“返乡”，相关置业倾向正出现变化。

结束的春节假期，中房君对话了几位置业者，他们有的已安家县城，有的仍在纠结，有的则决定“逃离”。

01

总价直减10万元+，匆匆上车

陈琳一开始并没有在老家买房的打算，至少从来没有过在隔壁县城买房的打算。

五年前的一场同学聚会上，好友兴致勃勃的分享着一则消息，其买下的小区现在有几套抵工程款的房源，价格非常便宜，有一套就在他居住的单元隔壁，同样的户型，相比前一年他自己买下的，总价直接减了十几万元。对于当时房价仍在4000元/平方米徘徊的小县城而言，降幅非常可观。

饭后，陈琳便直接去了朋友家参观，由于朋友本身在县城做小生意，房子按家庭需求装修的比较舒适，加上总价也不高，看完后的陈琳更加心动。在与家人商量下，准备下手。

“我一直都很肯定不会去那边住，不过当时那么便宜，想着之后卖出去肯定能赚一点，当时也仔细了解了那个小区，其他房源卖的都差不多了。”陈琳表示道。不过由于用作抵工程款，房源并不支持贷款，需一次性缴清。最终陈琳以不到40万元买下了这套三房。

房源仍是5年前买入时状态 受访者供图

过去的5年来，据陈琳表示，除了买下那年，后面仅在一次春节期间路过该县顺路去看过。“从我家过去虽然只需要半个小时，但是从来没想过特意去看，也没去了解现在那边的价格，就放在那里吧，什么时候真正要买房了，再把它卖掉。”

“不知道会不会有人买哦。”说完陈琳又继续补充了一句。

近年来，该县城的规划虽不及大城市宏大，但将时间拉长，变化同样清晰呈现。5年前的中心早已转移，土地资源相对丰富背景下，各类机关机构开始于更靠近市中心的另一新城板块扎堆，板块内的商品房也越建越多，对于远离新中心的陈琳家，情况似乎并不乐观。

春节结束，陈琳又匆匆忙忙赶回东莞上班，作为普通上班族，仅靠工资收入要在城市置业并不容易，加上家里还有两个小孩，开销较大，老家县城那套房子的价值似乎成了关键。

“今年回家看能不能卖掉，争取凑个首付，在东莞安家。”陈琳说道。

02

买房不住，功能局限“教育”

不同于陈琳的意外上车，对于“80后”的刘军而言，返乡置业是他春节的重要任务。

一方面是身边的同龄人陆续都在县城买了房，在刘军看来，年龄逼近40，但一二线城市的房子仍是“奢侈品”，在县城买房，似乎是更易实现的平价替代，也能一定程度捍卫尊严；另一方面是更重要的小孩读书问题。

“我们乡里的小学整个学校只有4个学生，1个老师教，有条件的都会送到县里或市里上学，或者像我们这样直接带到工作的城市。但像我们这些外地的，要读公立学校很难，加上我们也一直没缴过东莞的社保，孩子中考都参加不了，在初三前就得送回老家读书。如果要上好点的公办学校，必然就得买房了。”

刘军买入的铅山碧桂园

在农村，诸如刘军这类的置业案例并不少见，而他们的置业路径不少直接受亲友间推荐影响。体现于楼盘营销，除常规的广告宣传外，“人情营销”也成为县城内项目更加推行的策略。中房君走访期间，就有置业顾问提到，其成交客户中相当一部分便来自老业主或者同村人的推荐。

在中房君的一个近百人家庭群内，近年来相约去县城买房的风气同样也愈吹愈烈。

不过虽置业的群体不断增多，但除了常年在县里生活的个体户、公务员、教师等，实际春节期间，绝大部分返乡人员仍是选择回乡下过节。对于他们而言，短时间来看，县城房子的功能或主要作用于“教育”之上。

03

二手流通性差，出手难度高

刘军买入的为江西省上饶辖内的一个小县城住宅项目，距离上饶市中心车程约1个小时。据刘军表示，目前县城房价也要6000元/㎡，核心位置的精装房最高可去到8000元/㎡。不同于一二线城市的备受大环境打击，楼市受挫明显，对于这类十八线小城而言，受到的影响似乎更加轻微。

但值得注意的是，新房市场保持微涨的同时，二手房市场相对空白也是这类县城的常态，鲜少的二手中介门店便是直观表现，存在难出手风险。

对于房地产行业而言，一直有着短期看金融、中期看土地、长期看人口的说法，在大城市的吸虹能力下，一些缺少产业支撑的县城必然面临人口净流出，从而难以支持当地的房地产市场。

以铅山县为例，范围内的人口便呈现持续下行走势。根据官方公示数据，2019年末全县常住人口为44万，而到2021年末，常住人口收缩至38万。

土地资源较丰富背景下，不断开发的商品房与持续流出的人口矛盾正在撕裂上演。

图片来源：百度 统计数据为常住人口

不过正如刘军所提到的，“本来也没想过靠房子赚钱”。

对于他们而言，过去从未参与过房地产带来的极大红利，对于“炒房”的概念相对模糊，无论房地产是过去的高歌猛进，还是当下的低速徘徊，他们仅是跟着时代而走。

04

产品设计升级慢，返乡热潮衰退

以“90后”“00后”为主力的置业大军则呈现出不一样的置业观。他们习惯了城市的生活与配套，认为家乡不过是每年短暂的停留之地。

“要不就不买，要不就买东莞，才不要回老家。”毕业后就一直在莞上班的小圆便对此说道。当谈到东莞的高房价时，小圆仅是乐观的表示着可以买小一点。

“虽然没有家里的房子住的宽敞，但是现在户型设计越来越好，小面积也完全够用了，况且以后还可以再换呀”。说着又开始分享着她春节在老家县城发小家所参观新房的感受，“建筑面积120㎡，仅做了个三房，但各个房间空间又没有很大，实际使用面积感觉都不超过100㎡，不知道怎么设计的。”

交流过程中，小圆还提到了房产的升值。“虽说不上炒房，但肯定还是希望能享受房价上涨的红利，对于县城房子的升值潜力我是完全不看好的，投资属性太弱了，房子毕竟也算金融产品嘛。”

“现在利率、房价都比较友好，今年和爸妈商量下，准备下手了。”对于东莞楼市，小圆表示出一定信心。

随着城市分化加剧，乡土情结正被逐渐冲淡，与小圆一样倾向留在工作的城市置业越来越成为更多人选择，在58安居客1月中旬发布的《2023春节置业意向调查》报告中，便提到有超8成意向购房者打算利用春节期间看房和购房，其中倾向选择在工作城市购房的比例去到约7成。