“律师您好，我买了套小产权房，现在房子出现点纠纷......”近两年，笔者接到过不少咨询，都是涉及所谓的“小产权”房。但当咨询者想要多说时，笔者多半会打断他的话。“不好意思，如果您买的是小产权房，那就没法主张相应的权利，法院最后也有很大可能会判驳回。”
不能只图便宜
那么什么是小产权房，它和有房本的大产权房区别在哪里？
应当说，小产权房这个名字本身就具有很大迷惑性，给人一种无论如何房子是有“产权”的这一错误认识。 事实上，对于购房人来说小产权房压根就没有产权。你花费几十万甚至上百万买到的小产权房，能体现出你对房子的“权利象征”，往往只是一纸合同以及房屋所在地村委会开具的一张说明，而仅仅是这纸合同也可能在法律上属无效。
本质区别来源土地性质
那么为什么小产权房没有产权呢？这就要从房屋所在地的土地性质说起。根据目前全国各地的情况来看，小产权房的土地性质大致分为三类，一是农村集体建设用地（例如城乡居民住宅用地、公益性公共设施用地、乡镇企业经营性办公用地等）；二是农用地（例如耕地、林地、牧草地等）；三是未利用地（荒草地、盐碱地等）上的小产权房。其中第一种和第二种更为普遍。
从名称就能直接看出，农村集体建设用地和农用地是做什么用的，一个是为本村村民生产生活所用，另外一个是用于农业生产。一栋房子建设在非商业建设用地上，后果也是可想而知的。国家告诉你这块地干什么用，你非不听，要搞别的用，那轻则不承认土地上房屋的任何权利，严重了还可能会被拆除。
因为小产权房绝大部分是一些村委会或者开发商违规建设在集体土地上的房屋，购房者在购买房屋过程中，不是像大产权房的流程那样，要先签商品房预售合同，再签正式合同，最后去不动产登记部门给房屋做登记。小产权房往往只是和村委会或开发商签订一个简单的购房合同，即便有所谓的产权证，也是集体土地复印件，并没有单独的不动产登记证书。
权利上的巨大缺失
房屋作为不动产，供人居住当然是最重要的价值所在。但除了居住功能外，不动产也具有其他不少权利，例如具有的担保物权可以抵押，享有用益物权，如地役权、居住权等，这些权利均来源于不动产权人对房屋所享有的被国家承认的权利。
但小产权房屋，由于土地性质存在本质问题，因此不动产登记部门不可能给小产权购房人颁发不动产登记证书，因此上述权利均有所缺失。即便开发商、村委会按照约定将房屋交付给购房人，事后也不出什么幺蛾子，购房人也只是能够住在房子里，也就是可以使用房屋。因为房子从本质上说，所有权不属于购房人，而是属于所在地的村集体。
再说得简单直白点，如果是大产权房，当房屋所有权人死去以后，留有遗嘱可以将房屋留给后人，没有遗嘱法定继承的情况下，继承人也可以顺理成章地继承房屋。但是小产权房的购房人，如果遗嘱里写了将房子给某人，那么这条遗嘱就属无效，如果没有遗嘱，继承人法定继承也无法获得房屋。原因也是如此，因为这套房子的所有权压根就不属于购房人。
发生纠纷难以主张权利
因为小产权房屋的所有权不属于购房人，这就引发出了很多问题，尤其是在购房人与开发商、购房人在交易出售房屋阶段频发纠纷。
首先，如果开发商没有按期交付房屋，或者交付的房屋不合格，购房人想要起诉就面临着一个现实的问题。购房人所主张的依据，肯定是与开发商签订的房屋买卖合同，但现实问题是国家法律规定，不允许建设小产权房，在违反法律法规的情况下，购房合同会被法院认定无效。
依据《民法典》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。也就是说，即便购房人遭受了损失，因为在购房过程中存在过错，很可能损失也无法得到支持，只能自行承担。其他诸如违约金等条款，更是难以得到支持。
其次假如转让小产权房过程中发生纠纷，处理起来也很棘手。比如一方交了大部分购房款，另一方收到钱以后却变卦不卖又不肯搬走，如果是大产权房，可以起诉要求继续履行合同，变更房屋登记。而小产权房则没这个能力，因为双方签订的合同就是无效的，如何继续履行？
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