近年来,随着房价的不断上涨,许多购房者除了自住以外还有一部分人投资房产,追逐利益。随着全国各地限购措施的陆续出台,有些购房者出于规避限贷和限购政策、减少税费或者享受优惠等目的,借用他人名义购房和办理产权登记。

借名购房合同又称隐名购房合同,是指当事人约定,一方(借名人)经他人(出名人)的同意,将其出资购买的房屋登记于他人名下。在司法实践中形成了大量借名登记的现象。

在借名购房纠纷中,借名人主张房屋确权最主要的理由就是房屋的真实权利所有权人。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一)第二条明确规定,“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”

借名人不能根据借名购房协议的约定直接取得所有权,但可向法院提起合同之诉,要求登记权利人协助为其办理房屋过户手续。

因为合同系双方当事人真实的意思表示,基于诚实信用、公平原则,应当按照合同约定履行。

借名人可通过举证其为真正的所有权人,认定真正权利人的证据主要有:房屋产权证书保管情况、房屋的购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。

民法典正式实施后,在借名买房的行为发生之时并不违反限购政策情况下,因买受人并非为规避限购政策而借名,后续限购政策调整并不影响其基于借名买房协议主张过户,这类合同是有效的。

如果当事人借名买房往往是出于规避法律政策,如规避房贷,税收,限购等政策,借用他人资格享受某种购房优惠等目的,实际上是对相关政策的架空,如果可以取得所有权,那么将导致政策落空,违背了民事活动必须遵守法律,此类合同可被认定是无效的。

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