露台纠纷

      在开发商赠送的露台上进行搭建，是否属于违章建筑？露台的权属是否属于全体业主共有？邛崃市法院近日审理了这起建筑物区分所有权纠纷，经审理认定不能办理产权登记的露台属于小区共有部分土地，其使用权归小区业主共有，最终判决被告拆除违法建筑。

  2020年5月18日，郑某、周某夫妻俩购买了邛崃市某小区6栋2单元的301号房屋，同时与开发商签订了一份《补充协议》，约定“买受人所购商品房附带露台的，所附带露台的专用权归该买受人所有……”并向开发商支付了购买露台的费用33万余元。5月27日，黄某、赵某夫妻俩购买了该小区6栋1单元的302号房屋，并且签订了与郑某、周某一样的《补充协议》，且支付了购买露台的费用35万余元。

  露台位于两家人的房屋之间，原始状态为空坝，占地约400平方米，属于独立空间。开发商在售卖的时候就已经通过屋面划线的方式确定了两个房屋外露台的范围，并且砌了50公分高的承墙缝将空坝一分为二。

  黄某购买房屋后，越过开发商划定的界限，在郑某家的使用范围内砌墙，并在自己这边修建了5个砖框。郑某和周某认为黄某越过了开发商划定的“线”，已经占用了自己的露台。经过多次协商，双方均无法达成一致意见。郑某、周某无奈之下将黄某诉至法院，要求黄某将露台上的所有违章建筑予以拆除。

  邛崃市法院审理后认为，建筑区划内专有的空间，应当符合具有构造上的独立性，可以明确区分、具有利用上的独立性，可以排他使用、能够办理为特定业主所有权的客体，或者规划上属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。但本案中的露台并没有写进买卖合同，也不能办理产权登记，不属于享有专有权的专有部分。即使开发商在建设小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为了建设用地使用权人，但在小区建设完成后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分使用权归小区业主共有。

  最终，法院判决黄某在判决生效之日起30日内将露台上的违法建筑予以拆除。

  法官说法

  针对该案的两个焦点——郑某、周某是否具有诉讼主体资格、两套房屋之间的建筑物是否应当拆除，该案主审法官作出解析。

  根据《民事诉讼法》第一百二十二条规定，本案中，黄某的违法修建行为可能会影响郑某、周某作为业主对露台的使用权利，作为有直接利害关系的公民，且有明确的被告和具体的诉讼请求、事实、理由，郑某、周某是具备民事案件起诉人的主体资格。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条相关规定，案涉露台没有写进房屋买卖合同，亦不能办理产权登记，因此不能成为享有专有权的专有部分。小区建设完成出售后，建筑区划内的土地使用权也随之转移，共有部分土地使用权归小区业主共有，黄某的违法建筑应予以拆除。

  法条链接 

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。