好房子来了！北京昌平首例宅地将“带方案入市”

图片来源：全国“好房子”大赛

“带方案入市”能够促进好房子设计大赛方案的实施，使好房子理念深入人心，促进好房子建造。但对开发商而言，又多了一个制约因素，好房子竞赛方案未必完全适合开发商对项目设计的要求，或许对项目运作带来一定难度。

看到“好房子”、住上“好房子”，北京市昌平区首例居住项目将“带方案入市”。

2月19日，北京市昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造和环境整治F地块项目CP01-0601-0056等地块正式挂牌，起始价26.9亿元，销售指导价6.4万元/平方米，浮动8％。

根据公告，昌平生命科学园地块位于昌平区史各庄街道，土地面积4.13万平方米，用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地。

其中，住宅用地规模3.32万平方米，容积率2.6，控高60米；基础教育用地面积约0.51万平方米，规划12班幼儿园；社区综合服务设施用地面积0.3万平方米，包含社区级公共文化设施、社区养老服务驿站、社区商业服务网点等。

值得一提的是，该地块挂牌文件中明确，应采用全国“好房子”大赛北京赛区一等奖获奖作品。企业可结合市场情况和产品定位，在保证获奖方案整体规划形态和建筑风貌不发生重大改变的前提下，可对选用设计方案进行优化调整和深化细化。

易居研究院研究总监严跃进表示，这种“带方案入市”与以前“好房子”策略有所不同，以前的模式会提出好房子的要求，自行设计，然后再评审，当前的“带方案入市”模式指向性更明显，直接落实设计大赛里好房子的理念与设计，向标杆学习，更便于推进好房子尽快落地。

资料显示，全国“好房子”大赛北京赛区中一等奖获奖作品共有7项，不同的设计理念下，项目设计特色也各有不同。

比如天津华汇工程建筑设计有限公司设计的“大庇天下001号”实验工程，由一条充满烟火气的社区商街，串联起七个各具各色的居住合院。围合街廓合院是基于熟人社会守望相助的理念，开放活街区设计契合年轻人社交需求。合群有个性、守望合院居，这一届的年轻人“爱北京范，也爱家园味，更想做自己”。

“大庇天下001号”实验工程效果图

具体到社区内部，七个建筑都有其特定人群定位和对应场景设计。1号地块的代际层叠宅设计，错落的立面设计给每一户都提供大小不同的阳台空间；2号地块的立体庭园宅，中央庭院为主生态空间，并错落分布垂直庭院，让庭院自下而上与地面院落、屋顶花园形成垂直公共交流空间和绿化体系，促进邻里关系的同时，实现绿化固碳。3号地块屋顶农园公社，为街区提供有最新鲜的蔬果，4号地块星空花园立体胡同串楼宇，仰望星空近大地……每一栋楼宇，都以其各具特色的建筑风格呈现。

1号地块代际层叠宅

4号星空花园

“楼下见”是空间内外双重属性下的居住区规划方案，从以人为本的角度，呈现对居住区“内、外”属性的独特探索。对外，基地内首层通过街巷将社区分成组团单元，形成开放式商业街区，落实完整社区要求，提供配套服务，形成开放的邻里交流场所。而对内，通过架空平台、连桥的引入，提供小区内向活动区域，延续北京独特的胡同邻里文化。

住宅布局上，充分利用区位景观优势，通过平台与城市景观连接，并植入垂直景观体系、全生命周期、装配式、全装修等实现绿色低碳。

“楼下见”方案俯瞰效果图

除了获奖的“好房子”方案中七选一外，挂牌文件也提出鼓励建设单位在建筑底层局部设置不超过1000 平方米架空层，在不影响小区住户生活品质的前提下，在小区场地内设置有盖走廊，以及结合北方气候特点合理设置阳台，阳台建筑面积不得超过住宅总建筑面积8%，进深不得超过1.5 米等。

值得关注的是，在此地块挂牌前，北京市经开区已有工业用地“带方案入市”试点项目。不过入市设计方案仅作为中标人或竞得人取得土地使用权后的备选建设方案，并不强制使用。

北京市经开区规自分局相关负责人介绍，“带方案入市”模式的推出旨在进一步压减工程审批环节，降低市场主体投资成本，增加市场主体拿地选择。

近年来，全国不少城市开始尝试“带方案”宗地试点项目入市，但由于方案虽原则上可以更改，实际操作难度却很大，加之项目从申请到评估过程非常严格，所以率先入选者多为国企或标杆企业。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，“带方案入市”能够促进好房子设计大赛方案的实施，使好房子理念深入人心，促进好房子建造。但对开发商而言，又多了一个制约因素，好房子竞赛方案未必完全适合开发商对项目设计的要求，或许对项目运作带来一定难度。

“自去年下半年开始，国家住建部一直强调要建设好房子，可好房子具体该如何落实，还没形成行之有效的实施路径。北京‘带方案入市’的模式，就为好房子实践做出了很好的尝试。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超表示，北京城市更新的任务重，很多四五十年的房子破烂不堪，从品质到寿命都需要重新塑造，好房子的标准以及一些行政性的、指令性的规程规则就需要重新制定。

而在开发端，对开发商而言，建设好房子势必要增加建设成本，要求开发商自觉自愿的增加成本并不现实，尤其是在一二线城市，房子不是很难卖，开发商建好房子，建科技、环保、低碳房子的动力不强，因此北京市推进“带方案入市”，从拿地的源头开始着手推进好房子，提升开发商建设好房子的积极性。

“好房子会在一定程度上提升建设成本，但增加的这些建安成本对北上广深一线城市房价而言，是可以承受的，也是合理的。”黎乃超认为，北京这种“带方案入市”的模式，会延长未来住房的寿命，提高其建筑品质，促进新型材料与技术变革，未来房屋也可能会产生革命性变化。

在他看来，北京率先开展好房子实践，一方面是基于城市的人才、科技、资源，模式更便于推进，另一方面也将起到区域示范和引领的作用，促进好房子战略在更大范围内尽快落地。