上海土拍“变天”： 参拍房企锐减，民营房企退出

随着规则变化，地块高总价、高品质和利润空间的压缩，在上海土地市场上，央企、国企将具备更多优势，但竞争依然激烈，随机制度下，即使是央企、国企也开始了新一轮淘汰赛。

为期两天的上海第三批次首轮供地落幕了。7宗地块全部出让，4宗封顶、1宗溢价、2宗底价成交，共揽金196.9亿元。

这次土地出让没有意外，也没有惊喜。但这种波澜不惊中也蕴藏了上海土地市场的一些变化。

拍地规则变了

10月11日上午9时30分，此次供地中唯一一块内环地块——静安区中兴社区地块开拍。

4个竞买人，招商、保利、象屿、越秀，都是熟悉的名字。

业界人士本以为竞买房企不多，上午场可以早早结束，但上海土地市场的新规则让这块地拍卖得比预想中要久。

所谓新规则，就是效仿北京土地市场出让规则，在竞地价和摇号之间新增加了竞品质环节，即先竞价格，达到最高限价后竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多个竞买人接受最高限价和同等竞报条件的，则最终通过摇号确定竞得人。

据一些房企投资条线的人士表示，上海土地出让规则调整之后，这场土地拍卖，他们压力都很大。

具体到中兴社区地块，在4家房企经历了27轮竞价后触达地价上限15.46亿元，开始进入竞品质环节。4家房企都接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例，从而进入到摇号阶段。最终，被幸运眷顾的是保利发展，通过摇号拿下该地块，成交楼面价为81198元/平方米，溢价率9.66%。

对于竞品质这一规则调整，有业内人士认为，绿色建筑以及超低能耗住宅标准对于开发商而言要达到相对容易，但7%公租房建设对于房企而言是活生生减少了可售面积，因此也希望相关管理部门在后续项目开发过程中做好质量、成本等各项监督工作，切实保证房屋品质。

参拍房企数量减少 民企缺席

在此次土地出让正式开拍前，网络上就有参拍房企名单流出。从流出的表格中可以看到，本轮土地出让参拍房企约14家，这个数量较二批次次轮减少了34家，减幅71%，同时也是上海2022年以来集中供地中参拍房企数量最低值，房企参与热情锐减。例如这一次出让中最热门的长宁地块也仅8家房企报名，内环地块中兴社区地块也仅有4位竞买人。

除了参拍房企减少了，这一次土地出让中，民营房企退出，参与拿地的都是央企、国企，例如华润、中海、中铁建、保利发展、招商蛇口、建发、越秀、象屿等。

中指院分析认为，此次上海拍地规则的变化对于民企而言，资金压力再次增加，这是民企缺席此次拍地的重要原因。

此外，在多家房企投拓人士看来，上海这一次推出的地块质量不怎么样，加上竞品质规则，地块投资可能大于回报。据这些投资人士表示，以前拿地时每块地的测算指标就是流速，更偏向拿流速快、体量大的地块，可以快进快出，企业现金流更安全。但这一轮拍地中，投拓拿地的测算方式有所改变。

民企缺席后，上海这次土地出让就形成了央企、国企包圆的投资格局。

从最终结果来看，4宗封顶摇号地块分别被保利发展、招商蛇口、象屿和新长宁投资揽获，2宗底价地块分别被建发和长三角投资斩获，1宗溢价但未封顶地块被同济拿下。

在这些积极参拍的央企、国企中，又有一些企业拼抢较为厉害。例如保利发展和招商蛇口报名地块最多，均参拍了4宗地；华润、中海、象屿和越秀参拍也较为积极。

积极背后也显露出部分企业在上海补仓的迫切。以招商蛇口为例，2021年和2022年，招商蛇口每年在上海的拿地数量基本都超过了10块，但2023年以来，招商蛇口缺了点运气，截至目前，今年仅拿了4块地；象屿、建发这些房企均来自厦门，但其大本营厦门没有合适地块可拿，因此这些企业更愿意把资金投入到上海这种安全且投资回报还不错的地方；今年以来在上海土地市场表现积极的越秀在上海也是同样的发展逻辑。

在业内人士普遍看来，随着规则变化，地块高总价、高品质和利润空间的压缩，在上海土地市场上，央企、国企将具备更多优势，但竞争依然激烈，随机制度下，即使是央企、国企也开始了新一轮淘汰赛。